La Loi de Finances 2021 a encouragé les personnes physiques à acquérir des logements destinés à l’habitation financés par des crédits bancaires ou contrats de vente Murabaha, à travers la déduction de 200 dinars par mois de l’IRPP des années 2021 et 2022. La déduction est effectuée à condition de conclure et de signer le contrat d’acquisition et le crédit bancaire ou le contrat de vente Murabha pendant les années 2021 et 2022 et que le montant total du ou des crédits bancaires ou du ou des contrats de vente Murabha ne dépasse pas 300 000 dinars.
Il faut également que l’impôt sur le revenu ne soit pas inférieur au minimum d’impôt après la déduction effectuée. De plus, cette déduction ne peut pas être cumulée avec la déduction relative aux intérêts et aux commissions payées au titre des prêts relatifs à l’acquisition ou à la construction d’une seule habitation dont le coût d'acquisition ou de construction ne dépasse pas 200 000 dinars hors taxe sur la valeur ajoutée.
Le fardeau de la TVA
Cette décision devrait donner un coup de pouce au marché immobilier, mais sans inverser radicalement la tendance. Les difficultés du marché immobiliser dépassent la seule question d’avantages fiscaux de ce type. Il y a d’abord la TVA de 13% qui a lourdement handicapé le secteur. Ainsi, l’immobilier moyen et haut standing a payé les frais de cette décision largement contestée par les professionnels. La meilleure illustration de l’effet limité de ces mesures reste les réalisations du programme du premier logement qui a connu le déblocage de 35 MTND sur une enveloppe totale de 200 MTND.
La seconde raison est la nature de l’offre. Plus il y a un produit fini avec un prix accessible, plus la demande s’améliore. Les promoteurs immobiliers l’ont compris et une orientation vers les constructions sociales et sociale-améliorées est observée. La clé reste le prix du terrain sur lequel l’État peut agir. Selon le ministère de l’Équipement, de l’Habitat et de l’Infrastructure, une étude approfondie est en cours de préparation et qui cherche à comprendre les raisons de la vacance des terrains à vocation résidentielle et de proposer les meilleures manières de les exploiter. D’ici là, les promoteurs immobiliers devraient continuer à payer cher la composante foncière.
Le taux d’intérêt est important, mais pas déterminant
Quant au coût de l’emprunt, son effet reste significatif mais pas décisif. Le taux effectif moyen des crédits pour le financement de l'habitat reste élevé à 10,52% au cours du premier semestre 2020. Pourtant, l’épargne a logement a reculé de 18,714 MTND, montrant que les ménages ont utilisé leurs emprunts pour acheter des maisons. En fait, jusqu’au mois de septembre 2020, l’encours des crédits logement a progressé de 183,866 MTND, soit plus de 100 MTND par rapport à la même période en 2019.
Le taux d’intérêt n’est donc pas la principale barrière à l’acquisition de biens immobiliers. À court terme, il faut essentiellement penser à réviser la TVA, du moins pour les habitations de nature sociale. Cela permettra de redonner vie à un secteur à forte capacité de création d’emplois et de faire fonctionner derrière une longue chaîne de création de valeurs.
